Buscar piso hace veinte años significaba pasear por el barrio mirando carteles pegados en portales, llamar a números de teléfono fijos y esperar a que un agente inmobiliario tuviera tiempo para enseñarte la vivienda en persona. El proceso era lento, opaco y dependía casi enteramente de la disponibilidad de los profesionales del sector. Hoy, ese mismo proceso puede empezar a las once de la noche desde el sofá, con filtros de precio, metros cuadrados, orientación y distancia al mar, para terminar con una visita virtual completa a un apartamento sin haberse siquiera levantado.
El sector inmobiliario ha sido históricamente uno de los más resistentes a la innovación, pero la transformación de los últimos años ha sido especialmente intensa. Según el análisis de iad España sobre el ecosistema proptech nacional, el número de empresas tecnológicas especializadas en el sector inmobiliario en España pasó de 151 en 2020 a 562 en 2024, un crecimiento que refleja tanto la demanda de nuevas soluciones como la madurez que está alcanzando este mercado. En España se concentra entre el 10% y el 11% del total de empresas proptech europeas, lo que posiciona al país como uno de los más activos del continente.
Qué es el proptech y por qué importa al comprador
El término proptech viene de la unión entre property y technology y agrupa todas las soluciones digitales que transforman los métodos de compra, venta, alquiler y gestión de un inmueble. A partir de este concepto, se puede explicar la búsqueda de las agencias inmobiliarias tradicionales para incluir los avances tecnológicos como parte de sus herramientas. El mercado se ve en la necesidad de adaptarse a los compradores modernos, que hoy llegan a la primera visita habiendo investigado de manera online durante semanas.
Para el comprador o arrendatario, el impacto más visible es la cantidad y calidad de información disponible antes de tomar ninguna decisión. Como informan desde Romer Playa, los portales web de hoy en día permiten comparar miles de inmuebles en tiempo real, con fotografías de alta calidad, planos, certificados energéticos y datos del entorno. El cliente moderno puede comparar en un mismo momento un piso en primera línea de playa con villas y chalets de lujo en medio de la ciudad, así como la variabilidad de productos y precios disponibles en otras zonas que quizás no eran su prioridad.
La visita virtual: ver sin estar
Una de las tecnologías que más ayudó a cambiar la experiencia del comprador es la visita virtual en 360 grados. Mediante cámaras especializadas y software de procesamiento de imagen, ahora es posible recorrer una vivienda de forma interactiva desde cualquier dispositivo, moviendo la perspectiva en todas las direcciones para recorrer cada uno de sus rincones. La última novedad en este sentido, que poco a poco se comienza a incorporar, es el recorrido de realidad virtual, donde el usuario utiliza unas gafas VR para explorar cada habitación como si realmente estuviese allí.
Esta práctica es muy aprovechada por quienes buscan vivienda en zonas que no son su lugar de residencia habitual. Por ejemplo, si se quiere comprar un apartamento en Valencia, pero se reside en Madrid o en el extranjero, se puede utilizar la visita VR para descartar o preseleccionar inmuebles con mucho más criterio, reduciendo el número de visitas presenciales y haciendo más eficiente todo el proceso. La posibilidad de explorar el mercado de forma remota ha simplificado notablemente los procesos para tomar una decisión, ya que facilita la coordinación de visitas, principalmente para los compradores que no pueden desplazarse con facilidad.
Inteligencia artificial y big data: el precio justo en tiempo real
Tradicionalmente, saber si el precio de una vivienda era razonable requería comparar manualmente anuncios similares o confiar en el criterio de un tasador. Sin embargo, gracias a las nuevas tecnologías de valoración automática basadas en inteligencia artificial y big data, ese panorama ha cambiado. Actualmente se pueden analizar miles de variables simultáneamente, desde el precio por metro cuadrado en una zona hasta la evolución histórica del mercado, las características del inmueble o proximidad a servicios.
Según el informe sobre Proptech Trends que realizan en PwC, el big data y la inteligencia artificial son tecnologías que se incorporaron rápidamente al sector inmobiliario español, justamente porque aportan transparencia en un mercado que siempre tuvo una ventaja informativa por parte del vendedor sobre el cliente. Ahora, el equilibrio informativo favorece al comprador, que puede llegar a la negociación con datos objetivos en lugar de depender únicamente de la información que le proporciona la parte vendedora.
La firma digital y el expediente sin papel
La tecnología no solo ha transformado la fase de búsqueda, sino también el cierre de las operaciones. Desde la transposición del Reglamento europeo eIDAS, la firma electrónica cualificada tiene plena validez jurídica en España, lo que permite formalizar contratos de arras, contratos de alquiler e incluso escrituras con representación notarial remota, sin la necesidad de desplazarse. Además, los gestores de documentos digitales permiten centralizar toda la documentación de una operación en un entorno seguro y accesible para todas las partes en tiempo real.
Si volvemos al caso de la compraventa realizada por compradores extranjeros, que son parte significativa del mercado en distintas zonas turísticas de España, esta capacidad de gestión documental remota elimina las barreras logísticas que antes ralentizaban o directamente bloqueaban las operaciones.
Lo que no ha cambiado: el valor del conocimiento local
Pese a toda la tecnología disponible, hay un elemento que ninguna plataforma ha conseguido reemplazar y es el conocimiento específico de una zona concreta. Los algoritmos de valoración pueden funcionar muy bien en mercados con muchos datos históricos, pero en zonas más pequeñas o con mucha variabilidad de producto (primera línea de playa frente a segunda línea, vistas al mar frente a orientación interior) la experiencia de estar en el lugar sigue siendo un factor determinante para orientar al comprador.
Queda claro que los avances del sector en cuestiones tecnológicas no sustituyeron a los profesionales inmobiliarios, sino que han redefinido su papel. Ya no son los intermediarios de la información, ahora se presentan como asesores con herramientas que amplían sus posibilidades para ayudar al cliente.
